El suscrito no es un Facility Manager (FM) en los términos comunes y usuales con los que se suele asociar a un FM, un profesional de ingeniería, arquitectura o administración para la gestión integral de los predios, y como podrán apreciar por el título del artículo y de los términos que utilizaré soy un profesional del derecho y como abogado he podido aportar algunas particularidades con los cuales los FM profesionales han podido complementar sus funciones principales y poder dar un valor adicional a los clientes finales del servicio.

Las prestaciones de servicios que debe brindar el FM, al recibir los inmuebles para su gestión y a tención, como tal están enmarcados dentro de los alcances del contrato de servicio, fuente de las obligaciones a todo efecto. Cabe señalar que, desde nuestro particular punto de vista y como una de las conclusiones del curso que pude llevar de FM del Instituto FM House, el FM también debe focalizar su gestión no solo actividades de mantenimiento sino también a las finalidades de función de Real State de la empresa cliente, en las cuales se diseña el destino de los inmuebles, sea para uso de áreas internas o como patrimonio generador de rentas.

Es así que el acompañamiento del FM a los objetivos planteados por el área de Real State, en toda actividad que necesariamente implique la intervención física de la edificación debe ser claramente definida y con una correcta y precisa asignación de las responsabilidades administrativas y que sean expresas sobre todo en el contrato de servicio (reiteramos que es la fuente de las obligaciones). ¿Cuál es el objeto de esta precisión? Claramente es que en la ejecución de los proyectos se cumplan las normativas que los gobiernos locales u organismos descentralizados competentes prescriban, que no se presenten impases sancionatorios administrativos (multas, sanciones complementarias) y tener la seguridad y certeza del cumplimiento regulatorio con lo cual se tendrá como resultado no solo al inmueble o edificación funcionalmente en óptimas condiciones sino que la parte intangible, la documentaria totalmente saneada.

La suma de los dos resultados es mucho mayor que cada uno como objetivos individuales, otorgando un mayor valor de mercado al predio o edificación como activo a negociar sin la necesidad de realizar castigos de precio comercial. Para dar mayor precisión a la idea, el FM debe guardar dentro de sus lineamientos de actuación que sus actividades están enmarcadas no solo dentro de un acuerdo contractual sino, que antes de ello, muchas de ellas discurren dentro de un derrotero normativo de carácter general, digamos una Ley, ordenanza local, reglamentos, etc; una remodelación de ambientes tendrá que contar con permisos de la autoridad administrativa, sea de carácter automático o de revisión previa, los trabajos deberán realizarse dentro de los horarios que establece cada jurisdicción si estos no son de emergencia a fin de evitar cualquier afectación de tiempo y financiera al cliente. Obsérvese que no indicamos que es deber del FM obtener los autorizaciones sino saber cuándo las necesitará porque así lo determina la norma, sin embargo, el contrato definirá quien lo gestiona si el cliente como sujeto beneficiario o el FM como parte contratante obligada.

Así y en general, desde la instalación de cámaras CCTV, cambio de baldosas o trabajos de mantenimiento relacionados con las matrices energética deben ser evaluados según la casuística de cada uno para determinar aquellos que deberán contar con un procedimiento administrativo previo; huelga señalar que trabajos de mayor envergadura probablemente deberán contar con la participación de áreas de proyecto o incluso de asesoría técnico legal.

En líneas generales, el FM ha sumado a su bagaje de expertise  de ingeniería inmobiliaria también el de conocimientos reglamentarios inmobiliarios dando mayor valor a la máxima “Ud. dedíquese a su core el resto está en manos de FM”.

Julio Daza Vasquez

Jefe de Gestión Patrimonial -Tgestiona