El Facility Manager (FM) es un profesional encargado de gestionar el mantenimiento de una empresa en lo que respecta a sus servicios generales o de soporte.

Las funciones que realiza un facility manager son amplias; desde la búsqueda del inmueble más adecuado para las necesidades del cliente, hasta la gestión integral de los recursos y servicios asociados al correcto desarrollo de su actividad.

Sin duda alguna estamos frente a la profesionalización del tradicional oficio del responsable de mantenimiento; en ese sentido para el normal desarrollo de las actividades, no debemos dejar de considerar a los principales indicadores en la Gestión del mantenimiento.

La importancia de calcular y aplicar los indicadores de mantenimiento radica en el aprendizaje y el conocimiento profundo de los procesos y actividades que se realizan en el cliente; de esta manera será posible entender lo que se está haciendo bien o no, y donde hay espacio para mejorar.

¿Pero, cuáles son estos indicadores?

  • Disponibilidad Total

Representa el porcentaje de tiempo durante el cual un equipo se encuentra apto para su uso y operatividad, éste se obtiene al dividir el número de horas en las que un equipo ha estado disponible para producir y el número de horas totales de un periodo.

Mantenimiento - Indicadores para la gestión en el Facility Management
  • Disponibilidad por Averías

El indicador de disponibilidad por fallas o averías, puede entenderse directamente como el porcentaje de tiempo durante el cual un equipo se encuentra apto para su uso y operatividad. Tomando en cuenta solo la sumatoria del tiempo por paradas imprevistas, fallas e incidencias de los equipos y activos físicos.

Mantenimiento - Indicadores para la gestión en el Facility Management
  • MTBF (Mean Time Between Failures / Tiempo Medio entre Fallas).

Otro importante indicador de rendimiento del mantenimiento es el MTBF, también conocido como el Indicador de Confiabilidad. Este indicador mide la tasa de fallas aleatorias (no previstos), incluso si son causados por fallos de software o defectos de fabricación que comprometen su vida útil.

También es una métrica temporal (medida en horas, días, semanas o meses) en la que se considera el intervalo entre un fallo y el siguiente. Cuanto más alto sea el MTBF, más fiable es el equipo – a diferencia del MTTR, que tiene que ser menor.

  • MTTR (Mean Time To Repair / Tiempo medio de reparación)

Este es un indicador de mantenimiento, igualmente común es el Tiempo Medio de Reparación (MTTR), que puede aplicarse a un equipo, máquina, componente o sistema. El MTTR considera el tiempo medio que tarda su equipo técnico en intervenir o resolver una avería después de que haya ocurrido.

A diferencia del MTBF, el objetivo es reducir al máximo este KPI de mantenimiento.  En cierto modo, la reducción del MTTR sirve de detonante para tomar decisiones que mejoren su estrategia de mantenimiento, siempre con el objetivo de maximizar los beneficios y reducir los riesgos.

Para calcular el MTTR es necesario considerar cuánto tiempo se tardó en reparar el activo después de cada fallo; y luego dividirlo por la cantidad de fallos que se produjeron durante un período de tiempo determinado.

Ricardo Flores B.

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